新潟市の収益物件を探すポイントはここ！
新潟市の収益物件を探すポイントはここ！収益を出す不動産の選び方も紹介
新潟市において収益物件を見つけ出すためには、闇雲にただ物件を探しているだけではなかなか良い物件を見つけることはできません。
特に、収益物件に対して知識がない状態で探していても、何をポイントに見つけ出せば良いのかがわからないものです。また、見つけたとしても、その不動産で収益を上げることができるかどうかは別問題です。
では、具体的にどのような観点で収益物件を見つけ出せば良いのでしょうか？そこで今回は、ユニベール不動産がおすすめする、収益物件の見つけ方や収益物件で利益を上げることができるためのポイントを要約して紹介します。
ぜひ参考にしていただき、より良い物件を見つけ出すことができるヒントとなれば幸いです。
新潟市における収益物件の選び方とは？
新潟市において、賢く収益物件を選ぶには、まずはポイントをしっかり押さえてそのポイントに従って収益物件を探し出すことが重要ですが、まずは収益物件とはどのような種類があるのかについて解説します。
収益物件とは、主に以下のような種類があります。
住居用物件 マンションやアパートのことを指す。物件数が多く初心者向きの収益物件です。
事務所用物件 主にオフィスビルを指し、住居用物件と違い利回りと賃料が高めで保証金が多い特徴
があります。
テナント用物件 主に店舗や倉庫を指す。一度貸すことで賃貸期間が長く確保できるので安定した収入
を期待できます。
また、実際に収益物件を探す上では、以下の４つの観点で探すことが重要となります。
▮立地
収益物件の場合、都心だけでなく地方でも収益を上げることができるチャンスがあります。一般的には、都心の方がローリスクローリターンで家賃収入が多いものの物件自体が高めなので利回りは低めですが安定感があります。
一方で、地方の場合はハイリスクハイリターンであり家賃収入は低めですが、物件自体の価格が安めなので利回りは高く確保できます。
ただし、エリアによっては空室率が高くなる可能性もあるので、いかに魅力がある物件を見つけ出すことができるかが重要です。
▮将来性
現時点ではさほど魅力的に感じないエリアでも、都市整備が進む計画などがあれば大きく価値を上げる可能性があります。代表的なものとしては、インフラが整備されて新しい駅ができたり、幹線道路が開通するなどの計画があると、将来的には価値を高めることができる可能性が高まります。
また、大型ショッピングモールなどの出展がある場合も大きなプラス要素となりえます。
▮収益性
いくら魅力的な物件を見つけ出しても、収益を上げることができる物件でなければ意味がありません。よって、利回りの良い条件に物件があるかどうかを重視したいところです。
例えば、広い道路ではなく狭い道路の方が利回り的には有利に働く可能性が残されています。
▮施設
物件の価値を決める要素に、その物件の施設の良し悪しも重要な要素となります。例えば、ワンルームマンションの場合はワンルームマンション建築規制が適用されますが、規制前は部屋の広さが20m²未満のお部屋が多くありました。
ただし、規制後は東京23区においては最低占有面積が20m²〜30m²に拡大している傾向がありますので、より居住者のニーズにマッチした物件が増えています。
また、部屋の広さだけでなく、特に女性にとってはセキュリティ面の充実振りがその物件の良し悪しとなって評価されます。
例えば、オートロックや防犯カメラなどの設備があると、家賃自体も高めになりますし収益物件という意味でも価値が高まる傾向があります。
新潟市の不動産投資で収益が出せる物件選び3つのポイント
新潟市において収益物件を探し出すということは、不動産物件を見つけるという事と同意語となります。では、不動産投資において利益を上げるためには、どのような観点で物件選びをすれば良いのでしょうか？
ここでは、主に3つの観点で物件選びをすると良いでしょう。
▮得られた資料をベースに物件を絞り込む
実際に自分の足で現地に出向いて物件選びをするのも重要ですが、初期段階から数多くの物件の中から利益を上げる収益物件を探すのは難しいものです。
そこで、インターネットなどを用いて情報収集するのが一般的です。
得られた物件資料の中で、特に以下の4点を重視してチェックすることが望まれます。
1.築年数
重視するのは耐震基準が見直された1981年6月以前かどうかです。
旧耐震基準となる1981年6月以前の物件は、新基準で定められた「中地震は建物への損壊は軽微なひび割れにとどめる、大地震は建物が倒壊しない」を満たしていない可能性が高いです。
ただし、耐震診断を受けて耐震基準適合証明書を得ている場合は、新耐震基準を満たしているので、さほど大きなマイナスにはなりません。
2.最寄り駅までの距離
物件の最寄り駅からどのくらい離れた位置にあるかをチェックすることも重要です。
一般的には、徒歩〇〇分と表記されることが多いのですが、駅からより近い位置にあることが望まれますし、たとえ遠いにしても徒歩圏内であるかを重視することが重要です。
3.修繕履歴
マンションの場合、12年サイクルで大規模修繕を行うのが一般的です。大規模修繕においては、主に外壁や給水管、屋上、共用部などの修繕を実施します。
大規模修繕を行う上では、事前に積立金を用意して行うのが一般的ですが、例えば積立金が不足する、修繕計画が十分でなく予定外の費用が発生する場合は、余計な出費をする可能性があります。
4.利回り
収益物件がどれだけ利益を上げることができるかの指標である利回りとしては、表面利回りと実質利回りの2種類の計算方法が存在しており、それぞれの計算式は以下となっています。
・表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
・実質利回り＝（年間収入―諸経費）÷（物件価格）
活用方法としては、まずは表面利回りで多数の候補の中から厳選して物件をチョイスしていきます。その後に実質利回りを用いて赤字でなく収益はいくら得られるのかを試算すると、より手軽に物件選びを行えます。
▮空室になりにくい物件を選択する
せっかく所有している物件であっても、空室があると収入がないだけでなく維持費がかかってしまいます。よって、いかに満室に近い状態を常にキープできるかが重要です。
主に空室になりにくい条件としては、将来的な賃貸需要が見込まれているエリアの物件であったり、駅から近いエリアの物件を選んだりすることが重要です。
▮転売しやすい物件を選ぶ
現時点で魅力的な物件を選ぶのも良いですが、将来性を考えて見つけ出すことも重要な要素です。もし、その物件を手放さなければならない状況になった場合に、転売しやすい物件であるかどうかも重視してください。
その場合、ポイントとなるのが耐用年数です。耐用年数とは、建物の寿命とは別で法律で定められた利用可能な年数のことを指します。金融機関でローンを組む際には、借入期間は耐用年数と築年数の差分で決定することになる重要な要素です。
築年数が古い場合、ローン期間も短くなることを意味するため、買い手が限定されるので、その点も加味して選ぶことが重要です。
新潟市で収益物件を効率よく見つけよう！
新潟市において収益物件を探すためのポイントを詳しく紹介しました。まずは、立地や将来性、収益性、施設などの要素をポイントとして物件選びをしていくことが重要です。
また、実際に選ぶ際には、その物件の持つ意味や築年数などの資料をしっかりとチェックするようにしてください。
ユニベール不動産では、お客様に対して魅力的な新潟市にある収益物件を紹介させていただきますので、ぜひご利用いただけると幸いです。
